 |  |  |  | |
Сегодня можно говорить о том, что ипотечный рынок в Болгарии — охлаждается. Падение активности затронуло практически весь болгарский рынок недвижимости.
Как сообщает bg-24.com, ипотечный рынок в Болгарии — охлаждается.
Рынок недвижимости на побережье резко замедлился
После нескольких лет высокого спроса рынок курортной недвижимости Болгарии входит в осень с заметным сокращением числа покупателей. Несебр и Солнечный берег оказались среди наиболее пострадавших рынков страны: в третьем квартале 2026 года количество сделок здесь уменьшилось на 37,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
С июля по сентябрь в Службе регистрации Несебра, которая охватывает в том числе сделки в крупнейшем болгарском курорте, было зарегистрировано 1857 продаж против 2951 годом ранее. Таким образом, активность вернулась примерно к показателям пандемийного 2020 года. Последний раз число сделок в третьем квартале опускалось ниже 2000 именно тогда.
Спад последовал после нескольких лет высокого спроса, роста цен в объявлениях и значительного интереса к курортному и инвестиционному жилью у моря.
Покупатели уходят с большей части побережья
Снижение активности в Несебре не является единичным случаем. В Балчике количество продаж уменьшилось на 28,9%, в Царево — на 25,1%, а в Каварне — на 24,2%. Исключением стало Поморие, где снижение составило лишь 3,5%.
Бургас оказался более устойчивым, хотя и там количество сделок сократилось. В третьем квартале было зарегистрировано 2047 продаж против 2389 за тот же период 2025 года, что соответствует снижению на 14,3%.
В начале 2026 года спад в Бургасе составлял около 18%, во втором квартале достиг почти 24%, а летом темпы сокращения активности замедлились.
Варна и другие крупные города также теряют сделки
В Варне в третьем квартале было зарегистрировано 2853 продажи — на 26,3% меньше, чем годом ранее. Впервые с 2015 года число сделок за период с июля по сентябрь опустилось ниже 3000.
В Софии, несмотря на сохранение крупнейшего абсолютного объема сделок в стране, также отмечается существенное снижение. За третий квартал зарегистрировано 7282 продажи, что на 21,2% меньше показателя годом ранее. Снижение последовательно усиливалось: 12,3% в первом квартале, 16,9% во втором и более 20% летом.
В Пловдиве было зарегистрировано 3354 продажи против 4408 годом ранее. Снижение составило около 23,9%, а активность оказалась минимальной для области с 2013 года.
В Болгарии зафиксирован минимальный показатель с 2005 года
В масштабах всей страны в период с июля по сентябрь было оформлено 45 312 сделок с недвижимостью. Это на 22,1% меньше, чем в третьем квартале 2025 года, когда было зарегистрировано 58 184 продажи.
Показатель стал самым низким как минимум с 2005 года, когда Агентство по регистрации начало публиковать сопоставимые данные. Число сделок также впервые с 2010 года оказалось ниже 50 000 в третьем квартале.
Из 113 служб регистрации только шесть сообщили о годовом росте. В Благоевграде количество сделок увеличилось на 19,8%, в Гоце-Делчеве — на 11,2%. Рост также зафиксирован в Котеле, Первомайе, Сливнице и Мадане.
После активного 2025 года рынок развернулся
Резкое снижение активности последовало после необычно высокого спроса в 2025 году. Ожидаемое вступление Болгарии в еврозону направило значительную часть свободных средств в недвижимость. После положительных конвергентных докладов Европейской комиссии и Европейского центрального банка в июне прошлого года часть покупателей ускорила приобретение жилья перед введением евро в январе 2026 года.
С начала нынешнего года ситуация изменилась. Снижение продолжается уже третий квартал подряд и затрагивает разные города и сегменты рынка.
В Русе растет число ипотек
В Русенской области в третьем квартале было оформлено 1064 сделки, что на 13,1% меньше показателя годом ранее. В Стара-Загоре продажи сократились на 27,7%, до 880 сделок. За последние 21 год это лишь второй случай после третьего квартала 2023 года, когда показатель в городе оказался ниже 1000.
При этом Русе выделяется на фоне других крупных рынков ростом числа зарегистрированных ипотек. Их количество увеличилось на 24,2% за год. В Варне ипотеки сократились на 9,7%, в Софии — на 7,6%, в Стара-Загоре — на 3,1%, в Бургасе — на 2,6%, а в Пловдиве — на 1,4%.
В целом по стране количество зарегистрированных законных и договорных ипотек уменьшилось примерно на 0,7% по сравнению с третьим кварталом прошлого года.
Снижается спрос и на горнолыжные курорты
Падение активности затронуло и курортную недвижимость за пределами побережья. В Разлоге, где регистрируются в том числе сделки с недвижимостью в Банско, продажи сократились на 30,4%. В Смоляне, который охватывает также рынок Пампорово, снижение достигло 30,7%.
В Чепеларе количество сделок уменьшилось почти на 40%. Самоков, где регистрируются в том числе сделки в районе Боровца, оказался более устойчивым: снижение составило 4,7%.
Таким образом, наиболее заметное сокращение активности среди курортных рынков наблюдается в Несебре, Чепеларе, Банско и Пампорово.
Снижение охватило большинство регионов
Существенное сокращение количества сделок зафиксировано и за пределами крупнейших городов и курортов. В Хасково продажи уменьшились на 34,6%, в Шумене — на 31,3%, в Силистре — на 29,9%, а в Добриче — на 27%. В этих двух последних областях значительную долю рынка традиционно занимает сельскохозяйственная земля.
В Елин-Пелине снижение составило 33,2%, в Пернике — 28,3%. Сливен и Ямбол также потеряли более четверти сделок. В Велико-Тырново спад составил 17,2%, а в Плевене — 18,5%.
Несебр показывает особенно резкий разворот
Контраст в Несебре особенно заметен после результатов 2025 года. Тогда за весь год в районе было зарегистрировано почти 9000 продаж, что позволило ему остаться среди наиболее активных рынков недвижимости Болгарии.
Признаки охлаждения появились уже в первом полугодии 2026 года: было зарегистрировано 2741 сделка против 3841 за аналогичный период прошлого года. В третьем квартале снижение стало еще более выраженным.
При этом премиальные предложения в Несебре по-прежнему достигают примерно 3000–3500 евро за квадратный метр для нового строительства с видом на море и близостью к пляжу. В результате на Южном Черноморье сформировался заметный разрыв между высокими ценами в объявлениях и резко сократившимся количеством фактически завершенных сделок.