 |  | |  |  |
Поговаривают о том, что ставки по ипотечным кредитам в Болгарии подыматься пока не будут, по крайней мере в этом году.
Как сообщает bg-24.com, ставки по ипотечным кредитам в Болгарии подыматься пока не будут. Такие данные озвучили в Болгарском Народном банке (БНБ).
Статья является частью роскошного премиального издания BUILD TREND, которое объединяет прогнозы инвесторов, предпринимателей, владельцев агентств недвижимости, экономистов, архитекторов и дизайнеров, глубоко знающих рынок изнутри. Журнал служит ориентиром для людей, которые инвестируют, для компаний, занимающихся строительством, для семей, выбирающих жилье, для бизнеса, ищущего новую локацию, а также для всех, кто понимает, что среда, в которой мы живем и работаем, уже давно перестала быть лишь фоном и стала важной составляющей качества жизни.
БНБ ожидает сохранения низких ставок по ипотеке
Процентные ставки по ипотечным кредитам в Болгарии останутся ниже 3%, предположительно в диапазоне от 2,5% до 2,7%, как минимум до середины текущего года, а с высокой вероятностью — и в течение следующего. Такая позитивная для потенциальных заемщиков оценка содержится в последнем макроэкономическом прогнозе Болгарского народного банка.
Согласно документу, ожидаемый до конца 2025 года и в начале 2026 года более интенсивный приток депозитов домашних хозяйств в банковскую систему с целью их последующей автоматической конвертации в евро, а также высвобождение значительной части обязательных минимальных резервов коммерческих банков после присоединения Болгарии к еврозоне будут способствовать дальнейшему увеличению и без того высокой ликвидности банковской системы.
В результате этих процессов, как прогнозирует БНБ, до конца 2026 года процентные ставки по вновь выданным ипотечным кредитам для неправительственного сектора существенно не изменятся по сравнению с уровнями, достигнутыми в третьем квартале 2025 года. Именно БНБ осуществляет контроль и регулирование процентных ставок с помощью различных инструментов.
В среднесрочной перспективе ставки будут приближаться к уровням еврозоны
В более длительном горизонте ожидания несколько меняются. Банки, работающие в Болгарии, продолжат постепенно сближать стоимость кредитов с показателями еврозоны.
В БНБ прогнозируют, что процентные ставки по новым кредитам для нефинансовых предприятий будут снижаться до середины 2026 года, после чего начнут постепенно повышаться в соответствии с рыночными ожиданиями относительно динамики краткосрочных процентных ставок в еврозоне.
В цифровом выражении прогноз выглядит следующим образом: средняя ставка по новым ипотечным кредитам в еврозоне к концу 2025 года составит от 3,3% до 3,7%.
Несмотря на тенденцию к снижению ключевой ставки Европейского центрального банка, стоимость ипотечных кредитов в еврозоне остается выше, чем в Болгарии, где сейчас средняя ставка находится на уровне около 2,7%.
Вероятно, БНБ готов к оперативному вмешательству при необходимости, поскольку, согласно прогнозу, темпы роста кредитования снизятся с 14,7% в текущем году до 11,6%, а в следующем году — до 10%. Причиной станет не только постепенное приближение к европейским процентным ставкам, но и замедление роста частного потребления, а также продолжающееся повышение цен на недвижимость.
Какие факторы могут привести к росту ставок
Управляющий БНБ Димитар Радев в недавнем интервью специализированному изданию Econostream заявил, что для повышения процентных ставок Европейским центральным банком потребуются более убедительные доказательства устойчивой инфляции в секторе услуг, значительный рост заработных плат, а также признаки того, что внутреннее ценовое давление не ослабевает вопреки ожиданиям.
Тем не менее вероятность повышения ставок полностью не исключается.
Каждый, кто оформляет ипотечный кредит, строит финансовые расчеты на длительный срок. Планирование осложняется необходимостью учитывать баланс между процентной ставкой и расходами по кредиту, с одной стороны, и динамикой доходов будущего владельца жилья — с другой.
По данным БНБ, средний срок погашения новых ипотечных кредитов в 2025 году составлял от 24 до 26 лет.
Еще один важный ориентир заключается в том, что увеличение процентной ставки всего на один процентный пункт неизбежно повышает стоимость кредита и требует учитывать дополнительные факторы. Размер удорожания зависит от суммы займа, оставшегося срока погашения и типа процентной ставки.
Например, при ипотечном кредите в размере 100 тыс. евро сроком на 20 лет повышение ставки на 1% увеличивает ежемесячный платеж примерно на 70 евро.
Чем больше сумма кредита, тем выше итоговое удорожание. Более длительный срок погашения означает, что увеличение ставки будет распространяться на большее количество платежей, вследствие чего общая стоимость кредита возрастет.
Немаловажное значение имеет и тип процентной ставки. Если она является плавающей, как в большинстве договоров, то напрямую зависит от рыночной конъюнктуры и может изменяться как в сторону повышения, так и снижения.
Как рынок недвижимости влияет на ипотечное кредитование
Рынок недвижимости также оказывает косвенное влияние на ипотечное кредитование. При высокой активности рынка и значительной доле ипотек, оформляемых для покупки более просторных квартир и частных домов, сроки кредитования обычно оказываются длиннее.
Однако эта практика может корректироваться. Так произошло недавно, когда БНБ установил максимальный срок новых ипотечных кредитов на уровне 30 лет.
Почему необходимо следить за решениями Европейского центрального банка
Процентные ставки по ипотечным кредитам прежде всего зависят от решений Европейского центрального банка, экономического цикла, инфляции и уровня ликвидности банковской системы.
В свою очередь решения ЕЦБ наиболее тесно связаны с инфляцией. Пока неизменной остается цель удерживать ее на уровне около 2% с использованием широкого набора инструментов денежно-кредитной политики.
Экономический цикл сегодня осложняется продолжающимися военными конфликтами, которые усиливают неопределенность практически любого прогноза.
В отличие от этих факторов стабильность процентных ставок в Болгарии обеспечивает высокий уровень ликвидности банковской системы.
Все больше экономистов предупреждают, что рост кредитования, который уже составляет от 1,5 до 2 млрд евро новых кредитов ежемесячно, способствует перегреву экономики.
Экономист Георги Ангелов объясняет эту зависимость следующим образом: более 1 млрд евро ипотечных и потребительских кредитов ежемесячно направляется в потребление, тогда как экономика не способна обеспечить соответствующий объем производства. В результате это лишь стимулирует дальнейший рост цен и создает риск того, что со временем домашние хозяйства не смогут своевременно обслуживать свои обязательства, поскольку все большая часть доходов будет уходить на погашение долгов.
Он также предупреждает, что столь высоких темпов кредитования не наблюдалось со времени, предшествовавшего предыдущему пузырю на рынке недвижимости, который лопнул около пятнадцати лет назад.
Какие меры принимает БНБ для ограничения кредитования
По словам управляющего БНБ Димитара Радева, пока еще не наступил момент, когда необходимо «затягивать ручной тормоз» в сфере кредитования. Об этом он сообщил в интервью изданию «24 часа» около трех месяцев назад.
В настоящее время центральный банк использует два основных инструмента для охлаждения рынка кредитования.
В мае 2024 года БНБ ввел обязательные критерии выдачи ипотечных кредитов и контролирует их соблюдение.
Всего предусмотрено шесть критериев, три из которых являются количественными.
Первый предусматривает соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового обеспечения. Он требует наличия не менее 15% собственных средств заемщика, поскольку стоимость обеспечения не должна покрывать более 85% суммы кредита.
Второй критерий устанавливает, что на погашение ежемесячных платежей по кредиту должно направляться не более половины ежемесячного дохода заемщика.
Максимальный срок действия кредитного договора, то есть срок погашения кредита, не должен превышать 30 лет.
Вторым инструментом ограничения кредитования остаются требования к банкам по формированию так называемого антициклического буфера капитала. Во втором квартале 2027 года его размер будет вновь увеличен — до 2,25%.
Этот механизм предназначен для охлаждения кредитной активности и распространяется на рискованные кредитные экспозиции.
Как поясняют в БНБ, сохраняющаяся неопределенность во внешней среде усиливает проявление кредитного риска. Длительное углубление геополитических рисков способно ухудшить экономические условия, что может привести к снижению способности заемщиков своевременно выполнять свои долговые обязательства.