 | |  | | |
Сегодня, рынки недвижимости и жилищного кредитования в Болгарии переживают здоровое «охлаждение», это реалии сегодняшнего дня.
Как сообщает bg-24.com, рынки недвижимости и жилищного кредитования в Болгарии переживают здоровое «охлаждение».
Снижение числа сделок с недвижимостью не говорит о кризисе
На рынках недвижимости и жилищного кредитования Болгарии наблюдается здоровое охлаждение и заметное сокращение количества сделок, однако банковский сектор продолжает демонстрировать рост объемов новых ипотечных кредитов. Это не является признаком кризиса, а скорее свидетельствует о нормализации рынка и возвращении к уровням, которые наблюдались до пандемии в 2019 году.
Такое мнение высказал финансовый эксперт и член правления Ассоциации кредитных посредников Болгарии Деян Василев в программе «Бизнес старт» с ведущей Роселиной Петковой.
«Статистика Агентства по вписываниям показывает снижение количества сделок с недвижимостью примерно на 17–18% в первом полугодии этого года по сравнению с прошлым годом. Фактически рынок возвращается к уровням около 2019 года», — отметил Василев.
По его словам, так называемая «евроэйфория» и ожидания, которые ранее стимулировали рынок на фоне будущего вступления Болгарии в еврозону, уже практически исчерпали себя. Спекулятивный интерес со стороны инвесторов, перекупщиков и участников рынка, занимающихся быстрыми перепродажами недвижимости, постепенно снижается.
На рынке остаются преимущественно обычные покупатели — семьи, которые хотят приобрести более просторное или качественное жилье для собственного проживания.
При этом сокращение количества сделок пока не приводит к снижению стоимости недвижимости. Скорее, покупатели стали более внимательно оценивать предложения и принимать решения более осторожно.
Ипотечный рынок показывает рост при снижении количества сделок
На фоне сокращения общего числа операций с недвижимостью жилищное кредитование в Болгарии демонстрирует противоположную тенденцию.
По данным за май, объемы ипотечного кредитования немного снизились по сравнению с апрелем. Однако при анализе первых пяти месяцев года в целом наблюдается ежегодный рост примерно на 12% по объему новых выданных ипотечных кредитов.
Основной причиной такого увеличения стали высокие цены на недвижимость. Из-за подорожания жилья все больше семей вынуждены обращаться к банковскому финансированию.
Если в прошлом году около 60% сделок с недвижимостью проводились с участием банковского кредита, то сейчас этот показатель вырос до 74%.
Рост ипотечного кредитования поддерживается рекордно низкими процентными ставками. Средняя ставка по новым жилищным кредитам составляет 2,43%, что является исторически минимальным уровнем.
По словам Василева, такая ситуация связана с жесткой конкуренцией между ведущими коммерческими банками за рыночную долю, а также с низкой стоимостью привлеченных банковской системой ресурсов в виде депозитов населения.
Вернутся ли высокие ставки и как повлияла еврозона
После вступления Болгарии в еврозону бизнес-кредиты напрямую связаны с динамикой индекса Euribor, который зависит от денежной политики Европейского центрального банка.
На фоне высокой инфляции и глобальных геополитических потрясений, связанных с энергетическим рынком и конфликтами, Европейский центральный банк повысил процентные ставки, и возможны дальнейшие изменения.
Однако ситуация с кредитами для болгарских граждан остается иной.
«Физические лица и домохозяйства в Болгарии привязаны к индексу стоимости привлеченного ресурса в болгарской банковской системе. Этот ресурс по-прежнему остается практически на нулевых уровнях. Банковская система продолжает быть сверхликвидной», — объяснил Василев.
По его словам, парадокс заключается в том, что в Болгарии ипотечные кредиты сегодня имеют рекордно низкие ставки. По потребительским кредитам наблюдается небольшое увеличение, однако жилищные займы продолжают поддерживать рынок недвижимости и стабилизировать его.
Причина заключается в том, что стоимость привлеченных средств в Болгарии практически не реагирует на решения Европейского центрального банка. Население продолжает хранить значительную часть накоплений в банковской системе даже при отсутствии существенной доходности.
Фактически болгарские потребители получают двойное преимущество: валютную стабильность благодаря интеграции в европейский рынок и одни из самых дешевых ипотечных кредитов.
В странах еврозоны, таких как Германия, вкладчики получают доходность по депозитам примерно на уровне 1–2%, что повышает стоимость ресурсов для банков и делает кредиты дороже.
Почему болгары покупают недвижимость в Северной Греции
В течение последнего года наблюдается рост интереса болгарских покупателей к недвижимости за пределами страны.
Главным направлением остается Северная Греция, где продолжается активное строительство. Однако болгары приобретают такие объекты преимущественно не как инструмент пассивного инвестирования, а как личное место для отдыха.
По словам Василева, у болгарских покупателей есть преимущества при финансировании подобных сделок.
Болгарские коммерческие банки готовы предоставлять кредиты на покупку недвижимости за рубежом при условии, что обеспечением по кредиту выступает объект недвижимости на территории Болгарии, например в Софии или Пловдиве.
Таким образом, покупатели могут получить кредит по местным низким ставкам — примерно 2,13–2,43%, что значительно выгоднее условий, которые могли бы предложить банки в Греции, Испании или Германии.
Единственным требованием является предоставление нотариального акта о покупке зарубежной недвижимости в установленный срок, например в течение шести месяцев, чтобы сохранить льготную процентную ставку.
Налоги и особенности владения недвижимостью за границей
Главное преимущество таких направлений, как Греция, заключается в географической близости. Добраться до побережья Эгейского моря можно примерно за четыре-пять часов.
Однако при покупке недвижимости за рубежом необходимо учитывать различия в налоговой системе.
В Болгарии налоговая оценка недвижимости и имущественные налоги остаются одними из самых низких, поэтому содержание объекта обходится относительно дешево даже в случае, если жилье пустует.
В Греции или Испании ежегодные расходы на налоги, обслуживание и коммунальные услуги значительно выше. Поэтому такая недвижимость требует более активного и грамотного управления.
Что происходит с рынком недвижимости Дубая
Ситуация на зарубежных рынках за пределами Европейского союза развивается по другим сценариям.
По словам Василева, после первоначального масштабного спекулятивного роста рынок недвижимости Дубая после начала войны оказался в состоянии серьезного падения.
Однако с точки зрения финансирования болгарские банки руководствуются другим принципом: их прежде всего интересует качество обеспечения внутри Болгарии.
Это означает, что колебания иностранных рынков напрямую не влияют на возможность получения доступного кредита в болгарской банковской системе.
Новые инвестиционные возможности и будущий рынок государственных облигаций
Традиционно жители Болгарии предпочитают хранить средства на банковских депозитах. Общий объем накоплений домохозяйств достигает 56 миллиардов евро и продолжает увеличиваться двузначными темпами.
Одновременно недвижимость остается главным инструментом сохранения средств и защиты от инфляции.
Однако постепенно меняется отношение к инвестициям. Владельцы нескольких объектов начинают понимать, что управление арендной недвижимостью или ее перепродажа требуют значительных временных затрат.
Поэтому часть населения начинает направлять накопления в финансовые инструменты — облигации, акции и инвестиционные фонды.
Одним из наиболее ожидаемых изменений на финансовом рынке Болгарии станет запуск государственной программы продажи государственных ценных бумаг напрямую физическим лицам.
Такая модель уже успешно работает в соседней Румынии. Закон принят, а Министерству финансов предоставлен 15-месячный срок для создания платформы, через которую граждане смогут приобретать государственные ценные бумаги без посредников и дополнительных комиссий.
«При банковском срочном депозите можно получить максимум около 1% доходности. При покупке государственных ценных бумаг домохозяйства смогут получать до 3,5%. Если из 56 миллиардов евро, находящихся на банковских счетах, даже 5–10 миллиардов будут направлены в государственные облигации, это даст дополнительный доход около 200 миллионов евро для населения без налога на прибыль и подоходного налога», — отметил Василев.
По его мнению, это может повысить интерес населения к финансовым инструментам и улучшить финансовую грамотность болгарских семей.
Инфраструктура станет главным фактором стоимости недвижимости
Внутренняя миграция населения в крупные города Болгарии остается устойчивой тенденцией.
Молодые люди, которые начинают профессиональную деятельность, продолжают поддерживать спрос как на аренду жилья, так и на покупку более доступных объектов, включая панельные дома.
При этом покупатели становятся более требовательными.
Более обеспеченные семьи обращают внимание не только на само жилье, но и на качество строительства, энергоэффективность и наличие развитой инфраструктуры.
В будущем рынок недвижимости будет все сильнее разделяться по качеству.
Объекты в престижных районах с хорошей инфраструктурой и высоким уровнем строительства смогут сохранять стабильность стоимости.
В то же время недвижимость, при создании которой были допущены серьезные компромиссы по качеству, может столкнуться с усилением ценового давления.